香港地产业百年-第22部分
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3。2 地产业对香港财政收入的重要性
地产业对香港财政收入的贡献首先表现在卖地收入上。据统计，从1971/1972年度到1997/1998年度的27年间，香港政府的卖地收入累计高达2554。23亿元，在同期财政总收入中所占比重达13。5％。具体而言，卖地收入占财政总收入的比重在各年变化颇大，从70年代中期起逐年上升，到80年代初期达到高峰。1980/1981年度，卖地收入占财政总收入的比重一度高达35。6％，其比率如此之高，这在西方经济中比较罕见。进入过渡时期以后，由于卖地收入对半平分拨归港府和中英土地委员会辖下的土地基金，卖地收入在政府财政总收入的比重有所减少，但到1997/98年度又回升至23。4％。（见表6。7）除卖地收入外，香港政府还直接或间接地向土地、房屋征收多种税项，包括地税、物业买卖印花税、物业税、差饷，以及地产发展商的溢利税、利息率等。此外，港府还有物业及投资收入。据统计，从1994/1995年度至1998/1999年度的4年间，仅差饷和政府物业投资两项累积达386。81亿元，约占同期财政总收入的4。9％。（见表6。8）换言之，如果将卖地收入、差饷、政府物业及投资，以及其他各项相关收益加总，在政府财政总收入中所占比重估计平均达20％或以上。地产业成为政府财政收入的一个重要来源，成为香港实行低税制的基础，对香港财政收入的稳定具重要意义。
诚然，香港政府在拓展土地方面所付出的成本亦相当大。其中，仅“土地和土木工程”一项开支即占港府财政总开支的5％至10％左右。〔10〕此外，港府公共服务支出中的“运输”和“水务”等项，每年耗资亦不菲，其中相当部分也与开拓土地、增加土地价值有关。业内人士认为，地产业的好坏，直接影响港府财政收支的平衡，并进而影响港府的财经政策，对香港社会经济的发展有特殊的作用。
3。3 地产业对各行业的影响
地产业对香港经济的各个主要行业都有重要影响。与地产业关系最密切的是建筑业，地产业兴旺必然带动建筑业的繁荣，而地产业的调整则首先影响建筑业的发展。如20世纪70年代中到80年代初，香港地产业持续兴旺，使建筑业也相应出现了长达8年的繁荣期，建筑开支从1975年的39。96亿元增加到1982年的247。87亿元，7年间增幅达5。2倍。然而，1982至1984年间地产业衰退，使建筑业陷入困境，开工地盘大幅减少，政府工程也因财政困难而收缩。1984年成为该业10年间首次出现衰退的年份。踏入过渡时期以后，地产市道复苏，建筑业再次获得迅速发展。1997年，建筑业的生产总值达731。39亿元，比1985年的120。38亿元增长了6倍。由此可见地产业与建筑业关系之密切。
地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售，分期付款”的售楼制度以后，金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要，地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中，房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后，随着地产业的迅速发展，金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计，从1992到1998年，建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿元增加到10058亿元，其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升，从40。5％上升到51。4％。（见表6。9）由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气，楼价攀升，地产业对银行贷款需求就急剧增加，给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象，而一旦地产业调整，楼价大幅下跌，银行业就会出现大量呆、坏账，甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。
地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后，地产业便与股票市场紧密结合，形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料，地产建筑股总市值为10793亿元，占股市总值34760亿元的31。05％，在各类股票中比重最高，远在综合企业股（25。98％）、金融股（23。17％）、公用事业股（10。28％）、工业股（7。25％）以及酒店股（1。98％）之上。〔11〕据仲量行估计，香港股市总值中，房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨，地产股价上升，便会带动整体股市向好，上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展，进一步推高大市。相反，一旦地产市道不景，地产公司盈利就会下跌，股价下滑，就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。
地产业透过与金融业、股票市场的密切关系，影响着香港经济的各个领域、各个环节，因此，它成为了香港经济的“寒暑表”。
3。4 结束语：香港地产业的发展前景
1950年代以来，在人口急剧膨胀、经济持续高速发展，社会对楼宇物业需求急切的历史背景下，香港地产业透过首创“分层出售、分期付款”的售楼制度、将地产公司上市集资、资产证券化等一系列制度性变革取得了迅速的发展。到90年代中后期，地产业不仅成为香港经济的重要产业之一，而且在整体经济中亦占有愈来愈重要的地位。这一时期，在种种特定历史因素的作用下，房地产市场供求严重失衡，地产物业已成为整个社会的一种看涨的金融投资以及投机工具，大量资金的涌入令地产“泡沫经济”逐渐形成。
1997年香港回归后，新成立的特区政府提出“八万五”的建屋目标，用意是要增加房屋供应，实现地产市场的“软着陆”。然而，一场亚洲金融风暴袭来，股市连番暴跌，地产泡沫破灭，香港地产业的发展深受重创，市场的供求也逐步恢复平衡，“八万五”的目标因而受到了质疑。展望前景，未来一段时期内，地产业似乎难以再出现90年代中期的那种异常繁荣的情景，然而，由于地产业在香港经济中所处的特殊地位，市场价格的持续大幅下跌，并不符合香港经济和市民的利益。也正是基于这点，行政长官董建华表示已于1998年将“八万五”的建屋目标搁置。
总体而言，未来地产业的发展很有可能是平稳推进，正如长实集团主席李嘉诚在2000年初所说：“事实上，楼价现已稳定下来，经济好转，楼市就会一步步好起来。楼市随经济发展，向好是正常，但我向来强调，楼价大上大落，对任何人都是不好，最好是跟随通胀平稳发展，市民可以负担，发展商也有合理利润。楼价太高与市民的负担能力脱节，香港的竞争力必定受到削弱，整个社会都会有问题。以目前的楼价水平，是有一个安定的基础了，这是处于通缩阶段的情况。当经济发展重现通胀时，楼市也必然是向上发展。展望前景，可以乐观。”
注释：
〔1〕 董建华著：《共创香港新纪元——1997年施政报告》，1997年，第15页。
〔2〕 香港消费者委员会著：《香港私人住宅物业市场：“安得广厦千万间？”》，1996年，第8页。
〔3〕 香港政策研究所著：《特区房屋计划评估研究报告》，1998年，第2—3页。
〔4〕 同〔2〕，第11页。
〔5〕 黄星华著：《十年大计，建屋安民》，载香港《大公报》1998年6月28日。
〔6〕 苏振显、吴恒广著：《亚洲金融风暴对香港物业市场的影响》，第2页。
〔7〕 杨奇主编：《香港概论》，三联书店（香港）有限公司1990年版，第333页。
〔8〕 见《香港地产活动回顾》，载香港政府统计处编：《香港统计月报》，1998年11月。
〔9〕 林宝安著：《市场、政府与财团——香港房地产的特质与社会经济意义》，载高承恕、陈介玄主编：《香港：文明的延续与断裂？》，联经出版事业公司1997年版，第211页。
〔10〕 乌兰木伦主编：《迈向21世纪的香港经济》，三联书店（香港）有限公司1997年版，第358页。
〔11〕香港联合交易所编：《1997年股市资料》，第30页。
地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售，分期付款”的售楼制度以后，金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要，地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中，房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后，随着地产业的迅速发展，金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计，从1992到1998年，建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿元增加到10058亿元，其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升，从40。5％上升到51。4％。（见表6。9）由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气，楼价攀升，地产业对银行贷款需求就急剧增加，给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象，而一旦地产业调整，楼价大幅下跌，银行业就会出现大量呆、坏账，甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。
地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后，地产业便与股票市场紧密结合，形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料，地产建筑股总市值为10793亿元，占股市总值34760亿元的31。05％，在各类股票中比重最高，远在综合企业股（25。98％）、金融股（23。17％）、公用事业股（10。28％）、工业股（7。25％）以及酒店股（1。98％）之上。〔11〕据仲量行估计，香港股市总值中，房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨，地产股价上升，便会带动整体股市向好，上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展，进一步推高大市。相反，一旦地产市道不景，地产公司盈利就会下跌，股价下滑，就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。
地产业透过与金融业、股票市场的密切关系，影响着香港经济的各个领域、各个环节，因此，它成为了香港经济的“寒暑表”。
