我的财富梦-第17部分
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
郑部长通过自己的观察和判断来买卖房屋赚了不少钱，自然这受益于他平时对房地产知识的不断学习和积累的过程。
房地产制胜的秘诀在于细心
第一个要确认的是当事人是否为房产所有权人。如当事人为代理，应确认其是否具备了必要的资格及相关文件材料。
订立合同时请务必确认合同内容后再签字盖章。如有疑问或不明确的部分，须请求房地产人士说明。也许这会显得很小气，但总比吃哑巴亏好。每一份文件都要保证细致完整地浏览。
要精通房地产相关法律。只顾便宜未及查看房产登记证就轻率地签订合同，会一瞬间失去全部财产。因此，与房地产商打交道，必须注意各阶段的操作程序以及必要的确认事项。虽然大部分公认的中介师事务所提供代办服务，但有必要养成重复确认的习惯。
培养房地产行业的投资眼光也是很重要的。定期阅读房地产类杂志和经济类报纸是很好的方法，但最好的学习方法还是多跑勤看。
为我的家做准备
真的想拥有自己的房子吗？
那么，先开一个住宅分配要约账户吧！
想拥有自己的房子，首先要开立一个住宅要约账户。有了住宅要约账户，才能享受分配住宅待遇。当然不是说有了账户，房子问题就能马上得到解决。住宅分配有一定的竞争率，有些人一次就能分到，有些人会连续几次都分不到。
住宅分配要约账户有一次性缴纳规定金额的“住宅要约储蓄”和每月支付规定金额的“要约储蓄”及“要约赋金”。
◆住宅要约储蓄：根据居住地区及住宅坪数不同，须存款200万~1500万元不等。加入两年后分配顺序排在第一轮，加入6个月后排在第二轮。
第三部分 守住10亿家产
没有房产，10亿只能是梦（2）
地区使用面积使用面积使用面积使用面积
25。7坪以下30。8坪以下40。8坪以下40。8坪以上
汉城、釜山300万元600万元1000万元1500万元
广域市（直辖市）250万元400万元700万元1000万元
其他200万元300万元400万元500万元
分配面积31~34坪35~38坪39~48坪48坪以上
备注适用于相应坪适用于相应坪
◆要约储蓄：无住宅的户主才可以申请的一种定期储蓄，每月缴纳2万~10万元。缴纳一定期限后可取得国民住宅或民间建设的使用面积在18~25。7坪的中型住宅的分配要约权。
◆要约赋金：20岁以上的个人无论有无住宅都可申请加入。加入两年后，缴纳金额达到分地区要约预置金额的标准，可第一个申请分配使用面积在25。7坪以下的民营住宅或18~25。7坪的民间建设的中型国民住宅。以汉城为例，要约标准为300万元，每月支付12。5万元便排在第一位。
◆长期住宅准备储蓄：此商品在银行和证券公司均可购买。储蓄7年以上可享受税收优惠政策，还可以从所得中扣除。扣除金额控制在每年储蓄额的40％，最多可扣除300万元，每月支付62。5万元便能得到最大限度的优惠。截止2003年12月还是临时商品，加入资格为18岁以上无住宅者或使用面积在25。7坪以下的一居所有者。此商品的加入年限最低为7年，较适合建立长期计划。
加入以上商品后，你就要考虑搬到什么地方。虽然想去江南住，但资金不富余时，请选择价格低但有发展前景的地区。
要勤于收集关于地铁建设、道路扩展或小区开发计划的信息。这些信息很容易从报纸、杂志上获取。特别是经济类报纸的房地产栏目定能让你受益匪浅。
为了准备自己的房子要订立计划书，标明资金流量、贷款范围、贷款偿还期限、下次搬家计划等等。
主要确认事项清单：
◆地区及周边因素
——学习环境如何
——周围有没有医院或者折扣店
——地区是否处在成长阶段
——周围有没有山、湖、海、公园等
——发洪水是否会被淹没
◆个别因素
——周围是否有夜总会等娱乐场所
——有没有垃圾焚烧厂、高压线、燃气充电所等
——小区规模如何
——附近有没有地铁站
——能不能保证停车位
——窗外视野如何
——噪音是不是严重、隔音如何
——建设时间、承建公司
——单层还是跃层
——有几个浴室
——是中央空调还是独立空调
——建筑形状呈7形，是否会妨碍私生活
房地产要强于实战
第三部分 守住10亿家产
没有房产，10亿只能是梦（3）
不要空说不练
出去跑才是房地产投资成功的关键
分配住宅时一定要去现场看一看。测量从现场到公司的距离，实际需要多长时间。还要看看走到最近的地铁站需要几分钟。
购买住宅时也一样，最好从购房地点开车到公司，掌握准确的距离和需要的时间。不要在车辆少的时间去检测，最好早中晚分不同时段各检测一次。
如果孩子上学，就要测量住宅和学校之间的距离，还有妻子经常光顾的购物中心之间的距离。将从选定的住宅到公司、学校、购物中心的距离画成一个简单的图，就比较容易了解选定的住宅的大体位置。
买卖土地时不要轻信中介公司的介绍，而是要亲自确认为好。乡下土地的界线不是很分明，应格外小心。
勤跑几次不是苦役，而要把它当成一种乐趣，其不但可以锻炼身体还能拓宽眼界。
勤奋的人才能赚钱
通过房地产跻身10亿富翁行列的高中教师李昌吉特别喜欢看地图册。从前，他非常认真地看学生们扔掉的社会科附图，不知从什么时候起开始买地图册看。他看的可不是一般的地图册，而是1∶5000的地形林野地图。若有人问起，他就说是兴趣而已。
他不只是看看地图册，而且还亲自去实地考察。休息日的时候常常绕着生活的城区走一圈，他笑言这是很好的运动。有长假的时候他会去远一点的地区。现在，别说是汉城，他几乎走遍了京畿道、江原道和忠清道等地区。
李老师最近非常关注金浦机场一带，交通便利是第一个原因。空运大众化以后，金浦机场将起到与从前的汉城火车站或江南隧道相同的重要作用。金浦机场附近新建的购物中心也是因为这个原因吧。
第二个原因是道路得到了明显改善。从汉城通向金浦机场的48号国家公路原来是双向单行道，全程需要一个多小时。如今，随着道路扩张和环线的开通以及连接金浦和一山的一山大桥建成后，金浦的道路将四通八达。
第三个原因是据专家预测，随着双休日的逐渐实行，将逐渐形成别墅文化。星期五晚上开车来金浦度假，星期天晚上返回汉城不会有任何负担。李先生尤其关注可以欣赏黄海岛景色的海滨地区。
李老师是从看地图的过程中逐渐对房地产产生兴趣的。大部分人没有去实地的习惯，即使去了实地也是走马观花，但房地产投资必须经过实地考察。
房地产要精于税金
房地产买卖附加税款
只有善加利用才能赚钱
买房子的时候一定要考虑税金。房子到手后要交房产税，登记要交登记税，这些费用加起来可是一笔不小的数目。
房产税为买卖价格的2％，登记税为3％（别墅税率稍高），房产税附加10％的农渔村特别税，登记税附加20％的教育税，共计缴纳买卖价格5。8％（房产税2％＋登记税3％＋农渔村特别税0。2％＋教育税0。6％=5。8％）的税金。使用面积小于25。7坪时免除农渔村特别税。
因此，建立购房计划时，不要单纯地计算购房款，请将房屋税金一并考虑进去。
转让所得税
住在盐昌洞的韩在勇几年前曾有过一段荒唐的经历。韩先生以1400万元的价格购买了一栋32坪的楼房，房主为了节省转让所得税提议将合同上的买卖款改为1200万元，韩先生没有经过任何考虑，便抱着与人方便的心态签订了合同。
当然，如果超过了转让所得税的三年期限后再搬家就没有关系了。但是，韩先生住了不到两年，因工作变动被调到其他城市。卖房时的价格是当时买进的1400万元，韩先生以为不需要缴纳转让所得税。但韩先生卖房时的市价标准上涨，以现行市价为准就要负担转让所得税。
经过一番苦思冥想后，韩先生决定以直接买卖的名义申报，但两年前的合同买卖金额为1200万元，结果韩先生缴纳了本应有原房主负担的转让税，独吞苦果借酒浇愁。
第三部分 守住10亿家产
没有房产，10亿只能是梦（4）
买卖住宅时，即便是一室一厅，居住年限未满三年，一定要注意转让所得税。转让所得税换算公式如下：
◆转让所得税计算方法：
转让价格－（购买价格＋必要经费）＝转让差额
转让差额－（长期保有特别扣除数＋转让所得基本扣除数250万）＝转让所得（纳税标准）
转让所得×税率=转让所得税
◆长期保有特别扣除数
资产保有期限3~5年→转让差额的10％
资产保有期限5~10年→转让差额的15％
资产保有期限10年以上→转让差额的30％
■税率
区分纳税标准税率累进扣除数
保有时间1年以上1000万元以下9％
4000万元以下18％
8000万元以下27％－90万元
8000万元以上36％－450万元
保有时间1年以下36％－1170万元
分配合同检验章
在分配合同上盖检验章时有一项重要的节税事项。房产税的计算当然是以实际买卖价格为准，但没有注明申报或者申报价格以及申报价格按照地方税法规定未达到市价标准额时，以当时市价标准额作为纳税标准。
因此，以实际买卖价格申报时所交的税款比未申报的要高。为了解决这一法律矛盾，在市、郡、区厅申报，在合同上盖检验章时，一般将金额调整到高于市价标准额（普通市价的60％）的金额进行申报已成为一种惯例。
不要吝惜中介费
利用房地产中介不要因小失大
与中介人员联手等于拥有千军万马
房屋买卖大部分通过房地产中介事务所成交，成交后要支付房地产中介服务费。法定服务费如下表：
成交价格服务费率最高限额
5000万元以下0。6％ 25万元
5000万元~2亿元0。5％80万元
2亿~6亿元0。4％无上限
6亿元以上以及一般住宅以外的中介对象0。2％~0。9％由委托人和中介服务人员自行商定
这里所说的中介服务费是最低收费，也就是说多支付一些也没有关系。当然中介费越少越好，但请你换个角度想一想。
房屋市场虽已形成了一定的价格体系，但可根据买卖双方的协商上下调整。买方想以最低价格购买，卖方想以最高价格出售。因此，周旋在买方与卖方间进行调节调整的中介人员就尤为重要。
与中介人员联手
与中介人员结盟，你才能知己知彼百战不殆。如果对方是为了移民急于出让房子，价格调整的余地就大些；如果对方是温吞水性格，�
