国际会计准则+中文版+-第104部分
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16号不动产、
厂场和设备》中的基准处理方法，即按成本减去累计折旧和任何累计减值损失，计量其全部
投资性房地产。
转换
51、只有当下列情况证明用途发生改变的情况下，投资性房地产才可能转换成其它
资产或从其它资产转换成投资性房地产：
（1）开始自用，相应地由投资性房地产转换成自用房地产；
（2）为销售而开始开发，相应地由投资性房地产转换成存货；
（3）结束自用，相应地由自用房地产转换成投资性房地产；
（4）与另一方开始一项经营租赁，相应地由存货转换成投资成投资性房地产。
52、上述第
51段（2）要求只有当为销售而开始开发房地产从而证明其用途发生了
变化时，企业才可将该项房地产由投资性房地产转换成存货。如果企业决定处置某项不需进
一步开发的投资性房地产，在终止确认（从资产负债表中消除）之前，企业应继续将其作为
投资性房地产而不是作为存货进行会计处理。类似地，如果企业为在将来继续作为投资性房
地产使用而开始对某项现有投资性房地产进行改建，改建期间企业继续将其作为投资性房地
产，而不是将其重新划归为自用房地产。
53、第
54段59段步及企业对投资性房地产采用公允价值模式的情况下所适用的确
认和计量问题。在企业采用成本模式的情况下，投资性房地产、自用房地产和存货之间的相
互转换不应改变所转换房地产的账面金额，也不改变该项房地产计量或披露的成本。
54、如果将按公允价值计价的投资性房地产转换成自用房地产或存货，根据《国际
会计准则第
16号》和《国际会计准则第
2号》进行后续会计处理的房地产的成本应是其用途
改变之日的公允价值。
55、如果一项自用房地产转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产，在用途改
变日之前采用《国际会计准则第
16号》。企业应在用途改变之日，对根据《国际会计准则第
16号》核算的该项房地产的账面金额与其公允价值之间的任何差额，采用与《国际会计准则
第
16号》中价值重估相同的方式进处理。
56、在自用房地产成为按公允价值的投资性房地产之前，企业应持续地对该项房地
产计提折旧并确认发生的任何减值损失。企业应在用途改变之日，对根据《国际会计准则第
16号》核算的该项房地产的账面金额与其公难允价值之间的任何差额，采用与《国际会计准
则第
16号》中价值重估相同的方式进行处理。换言之：
（1）房地产账面金额的任何减少额均应在当期净损益中确认。但是，如果重估盈余
中包括了该项房地产的重估金额，则减少的金额应冲减重估盈余；
（2）账面金额的任何增加额应按下列规定进行处理：
1）增加额中相当于转回以前该项房地产的减值损失的部分，应在当期净损益中确认。
在当期净损益中确认的金额不得超过将账面金额恢复为如果以前没有确认值损失应当已确定
的账面金额（减除折旧后的净额）所必需的金额；
2）增加额的任何余额应直接贷记作为权益的重估盈余。对于投资性房地产的后续处
置，包括在权益中的重估盈余可以转为留存收益。从重估盈余向留存收益的转化不通过收益
表。
57、对于将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产，转换之日房地产的
公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。
58、将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产的会计处理应与存货销售
的会计处理相一致。
59、当企业完成一项将按公允价值计价的自建设投资性房地产的建造或开发活动时，
在完成之日该项房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额应在当期净损益中确
认。
处置
60、当投资性房地产处置或永久退出使用，且预期没有来自处置的未来经济利益流
入时，应终止确认投资性房地产（从资产负债表中消除）。
61、销售或订立一项融资租赁合同可能会导致一项投资性房地产的处置。在确定投
资性房地产的处置日时，企业应采用《国际会计准则第
18号收入》规定的确认商品销售收
入的标准，并参考其附录中的相关指南。通过订立一项融资租赁合同或通过售后租回的方式
进行的处置，适用《国际会计准则第
17号租赁》。
62、应根据投资性房地产的报废或处置的净处置收入与该项资产的账面金额之间的
差额，确定由此所产生的利得或损失，并应在收益表中确认为收益或费用（除非《国际会计
准则第
17号租赁》对售后租回有不同要求）。
63、处置投资性房地产所产生的应收对价，初始应按公允价值确认。尤其是，如果
投资性房地产的付款额延期支付，则收到的对价初始应按与现金价格相等的金额予以确认。
对价的名义金额和与现金价格相等的金额的之间的差额，应根据《国际会计准则第
18号》以
考虑了应收款的实际收益率因素的时间比例为基础确认为利息收入。
64、企业应恰当地根据《国际会计准则第
37号准备、或有负债和或有资产》或其
它国际会计准则，核算企业在处置了某项投资性房地产之后仍保留的任何负债。
披露
公允价值模式和成本模式
65、除《国际会计准则第
17号租赁》规定的披露外，还应披露下列内容。根据《国
际会计准则第
17号》，投资性房地产的业主应作为出租人披露经营租赁。根据《国际会计准
则第
17号》，在融资租赁下持有投资性房地产的企业作为承租人披露该项融资租赁，并作为
出租人披露企业转租的任何经营租赁。
66、企业应披露：
（1）在难以划分的情况下（参见第
12段），企业制定的有关区分投资性房地产与自
用房地产、持有用于在正常经营过程中销售的房地产的标准；
（2）在确定投资性房地产的公允价值时所采用的方法及重要假设，包括说明由于房
地产的性质和缺乏可比的市场数据，公允价值的确定是取得了市场证据还是更多的依赖于其
它因素（企业应披露这些因素）；
（3）（在财务报表中计量或披露的）投资性房地产的公允价值依赖于具独立资格的
评估师所作评估的程度，具独立资格的评估师应具有认可的相关专业资格，并具有对所评估
的投资性房地产的地量位置和种类方面的近期经验。如果不存在这种评估，应披露这一事实；
评估师所作评估的程度，具独立资格的评估师应具有认可的相关专业资格，并具有对所评估
的投资性房地产的地量位置和种类方面的近期经验。如果不存在这种评估，应披露这一事实；
；
1）来自投资性房地产的租金收益；
2）在当期产生租金收益的投资性房地产发生的直接经营费用（包括修理和维护费
用）；
3）在当期不产生租金收益的投资性房地产发生的直接经营费用（包括修理和维护费
用）；
（4）存在投资性房地产变现能力限制的情况与相应金额，或存在对收益和处置收入
汇回的限制的情况与相应金额；
（5）包括对投资性房地产进行购置、建造或开发、修理、维护或保养等内容在内的
重要合同义务。
公允价值模式
67、除第
66段的披露要求外，采用第
2749段规定的公允价值模式的企业还应披
露当期期初和期末对投资性房地产账面金额的调节，表明下列内容（不要求可比信息）：
（1）增值，分别披露由购置所导致的增值和由资本化后续支出所导致的增值；
（2）采用企业合并方式购置所导致的增值；
（3）处置；
（4）公允价值调整所产生的净利得或净损失；
（5）对国外实体的财务报表进行折算时所产生的净汇兑差额；
（6）转换成存货和自用房地产或由存货和自由房地产转换而来的投资性房地产；
（7）其它变化。
68、在特例情形下，即企业采用《国际会计准则第
16号不动产、厂场和设备》（由
于缺乏可靠的公允价值，参见上述第
47段）中的基准处理方法计量投资性房地产，前一段要
求的调节应将与该项投资性房地产有关的金额和与其它投资性房地产有关的金额分别披露。
此外，企业还应披露：
（1）对该项投资性房地主的说明；
（2）对公允价值无法可靠计量的原因的解释；
（3）如果可能，公允价值很可能处于的估计范围；
（3）如果可能，公允价值很可能处于的估计范围；
；
1）企业处置了不按公允价值计价的投资性房地产的事实；
2）该项投资性房地产销售时的账面金额；
3）确认的利得或损失的金额。
成本模式
69、除第
66段要求的披露外，采用第
50段规定的成本模式的企业还应披露：
（1）使用的折旧方法；
（2）使用年限或使用的折旧率；
（3）当期期初和期末的账面总金额和累计折旧（与累计减值损失合计）；
（4）当期期初和期末投资性房地产的账面金额的调节，表明下列内容（不要求可比
信息）：
1）增值，分别披露由购置所导致的增值和由资本化后续支出所导致的增值；
2）采用企业合并方式购置所导致的增值；
3）处置；
4）折旧
5）根据《国际会计准则第
36号资产减值》的要求，当期确认的减值损失以及转
回的减值损失的金额；
6）对国外实体的财务报表进行折算时所产生的净汇兑差额；
7）转换成存货和自用房地产或由存货和自由房地产转换而来的投资性房地产；
8）其它变化；
（5）投资性房地产的公允价值。在第
47段所描述的特例情形下，在企业无法可靠
确定投资性房地产的公允价值的情况下，企业应披露：
1）对该项投资性房地产的说明；
2）对公允价值无法可靠计量的原因的解释；
3）如果可能，公允价值很可能处于的估计范围。
过渡性规定
公允价值模式
70、在公允价值模式下，企业应将在本准则生效之日（或之前）采用本准则所产生
的影响，作为对首次采用本准则的期间的留存收益期初余额的调整额。此外：
（1）如果企业在以往期间曾公开（在财务报表中或以其它方式）披露了其投资性房
地产的公允价值（以符合第
4段中公允价值的定义和第
2946段中的指南为基础确定），则
鼓励但不要求企业：
1）对公开披露了公允价值的所列报的最早期间留存收益的期初余额进行调整；
2）重述那些期间的可比信息；
（2）如果企业以往没有公开看披露（1）中所述的信息，则企业不必重述可比信息，
但应披露这一事实。
71、本准则要求根据《国际会计准则第
8号当期净损益、重大举错和会计政策变
更》对会计政策变更采用基准处理方法和允许选用的处理方法两种不同的处理方法。《国际会
计准则第
8号》要求重述可比信息（基准处理办法）或披露在重述基础上附加匡算的可比信
息（允许选用的处理方�
