房地产市场调研-第5部分
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二、房地产市场调查人员的基本素质
组织高效、灵敏的市场调查工作是一门重要的经营艺术，其首要条件是需要配备一支素质较高的市场调查人员队伍。房地产市场调查人员的基本素质要求如下。
（一）必须具备创新能力。市场竞争常常是以新制胜，谁首先认识和顺应了新的消费动向，谁就有可能占据有利的市场地位。因此要求调查者对房地产开发、交易、消费和服务诸环节有深刻认识，具有较强的职业责任感、观察市场的敏锐性的勇担风险的胆略。只有这样，才能在市场调查工作中，不断开拓丰富的信息资源，使房地产市场调查工作走上健康发展的新路。
（二）要有良好的知识结构。把握房地产信息是一种知识型劳动，要求调查者具备渊博的知识和经验，基中至少要精通房地产有的关法规政策、开发经营、行政管理、城市规划、市场竞争、建筑施工、综合开发战略等方面的知识，因此调查者需要良好的知识结构才能胜任市场调查工作。
（三）要具备市场信息分析能力。市场调查人员的工作决不简单是提供调查资料，因为把大量的市场信息推给决策者，并不会减少决策的难度。市场调查人员所作的适当评议，透过现象探讨本质的综合分析，就有关现象分析利弊和长远趋势，将会帮助决策者对市场需求和市场动态作出正确判断。这些工作的水平高低是与调查者的分年能力、语言表达能力分不开的。
（四）要具备较强的社交能力。调查者在个人形象上要显得干练、稳重，给人以可信赖感；要善于同那些与房地产市场相关的人士交往，打通社会各方面的信息渠道，在社交中了解市场动态信息。这样做不仅有利于完成信息的搜集和反馈工作，而且有利于在实践中增长才干，更深刻地认识社会与市场。 第五节 资料收集与运用 资料是作任何决策的基础，如果缺乏有效资料的支持，则所有决策都是主观臆测。由此可见资料的重要性。房地产开发商在决定土地开发区位、土地利用方式，或规划设计方向时，往往牵涉上亿元投资决策的成败，所以更需要依据正确、有效的资料。
一、资料获取途径
房地产市场调醒资料获取途径主要有下面八种：
（一）交易双方当事人。访问市场上曾经发生交易行为的买方或卖方，应着重查访成交标的物的位置、面积、交易价格、交易当时的状况和其他条件等。在访问中应尽量了解其交易进行时的状况，并从其提供的资料中尽可能导引出其他市场的交易线索。访问者可以询问交易当事人，为什么会接受与其当初的报价方案不同的成交结果，其所作出决策是依据哪些理由。据此可掌握更多该地方的市场交易资料，并有助于了解交易内容有无其他附加条件。
（二）促成房地产交易行为的中间商。房地产市场上的中间商，具有促进交易行为的作用，在房地产市场上十分活跃。王码电脑公司软件中心般而言，他们不但参与许多交易行为，且对于地方市场具有相当程度的了解，经常提供资料给买卖双方参考。以促进交易成功。因此，市场调查人员可利用其提供的资料，增加市场调查的深度和广度。
（三）房地产公司公开推出的各种销售或出租广告。房地产公司公开推出销售或出租个案之前都预先做好市场调查工作，因此其在报刊、售楼书、邮寄广告等各类广告中公开推出的销售或出租的报价具有很大参考价值。一个成功的租售个案更能代表市场的接受力，其代表性和参考价值更为肯定，这种资料可靠程度更高。但应注意其中的销售或租赁标的物的状况等基本条件等。
（四）熟悉房地产市场的人士。如房地产估价师，可向其探询交易资料作为再进王码电脑公司软件中心步查证的依据。这种查证方式较费工作，但不失为有效的交易资料探寻方法。调查时忌讳仅以肤浅的见闻不加查证即作为依据，并须注意，地方人士提供与实际大有出入的地价和房地产交易价格资料，不但不利于市场调查作业反而会造成混淆事实的弊端。
（五）同业间资料的交流，房地产同业间若能秉持合作的态度，以经整理分析的次级资料进行交流，则大有裨益。但这种方式很难为开发商接受，因为他们往往会视此种交流与自己的业务有利害关系。只有在互惠互利的情况下房地产同业间的资料交流才能进行。房地产业有关协会、学会应该在促进同业间资料的交流中发挥积极作用。
（六）准交易资料的收集。交易资料一般必须是买卖双方达成协议和发生房地产交易行为的资料。而所谓准交易资料，是当事人拟出售（购买）房地产的单方面意愿的报价资料，凡处于未成为供、需双方一致意愿阶段的资料都称为“准交易资料”。供需双方对于价格都有王码电脑公司软件中心致立场的市场交易资料固然极具使用性，但这些资料往往事过境迁，而且资料经迂回的传递收集起来也较为困难（除非列在计划性的日常工作中）。地方市场上的准交易资料具有及时反映市场行情的功能，因为准交易行为者拟定价格必须预先到该地方市场了解交易情况，参考当时的成交价格后才能初步决定价格。这种价格与完成交易时的价格可能尚有差距存在，但是已能大致估出不动产市场的基本行情。如果能利用准交易资料配合环境因素的比较分析，并运用房地产专业知识进行研究判断，必能使它成为具有很好利用价值的资料。
（七）向房地产租售经办人员讨教，参加房地产交易展示会、展览会、换房大会、了解各类信息、行情、索取有关资料。
（八）各类次级资料。
主要有政府各类统计资料中有关房地产的数据和分析材料；与房地产业相关的银行、消费者协会、咨询机构以及新闻媒体所提供的资料；来自上级主管理部门和行业管理机构、行业协调机构的资料；一些专业和非专业研究机构提供的相关资料，以及来自本企业各部门的数据材料。 二、基本资料搜集 资料可分为初级（一手）资料及次级（二手）资料两类。初级资料系为物定目的而直接收集的资料，次级资料则为公司内部或外部现成的资料。研究策划人员在考虑是否有必要耗用资源，进行初级资料收集前，应先评估是否有现成的次级资料可资利用，并尽可能优先利用次级资料，因为利用次级资料有成本低谦、取得容易的特点。
（一）次级资料。
次级资料又可分为内部次级资料和外部次级资料。
1 内部次级资料。一般人常常忽略公司内部资料的可贵性而未加以利用。例如开发公司或代理公司每个项目方案的执行过程报告或分析报告，初期的土地购买评估报告，产品定位报告，销售检验报告，结案统计报告等，通常都是极有参考价值的资料。由这些资料可整理出项目个案的来人、来电及产品策划想很有帮助。
2、外部次级资料。外部次级资料来源主要包括官方、学术、单位、产业三大部分。
（1）官方资料，以统计类居多。例如定期性出版品，包括各县市统计要览、建设指标统计等；不定期出版的资料有各省、地、县政府调查制定的区域发展的城镇开发计划及土地开发计划等等。定期类统计资料可以邮购或购买，不定期类资料常可以非下式渠道索赔取。
（2）学术单位，以研究报告或论文居多。例如各大学不动产研究中心（土地经济所）、建筑研究院、运输所等常对交通建设、市场、山坡地、建筑规划、商业、新市镇社区开发、不动产投资、住宅等相关总是作系统性的研究中心（土地经济所）、建筑研究院、运输所等常对交通建设、市场、山坡地、建筑规划、商业、新市镇社区开发、不动产投资、住宅等相关问题作系统性的研究，因此对于前瞻性的课题很有参考价值。此类报告或论文可在大学图书馆参阅。
（3）产业资料，以房地产市场资料居多。例如由房地产业界提供的市场调查资料，常见的有中房指数的市场报告系列，梁振英测量师行等代理行的月刊等，都是开发商可参考杂志，其他较具学术性的则有《中国房地产》、《住宅与房地产》、《中外房地产导报》等期刊，此外还有一些企业的内部刊物，如《万科地产周刊》等。
（二）初级资料。
初级资料的搜集是依据特定目的，遵循完整的研究设计及调查设计，并通过调查执行、资料处理与分析，以得到所需的资料。这种资料搜集方法在社会科学研究中常使用。不动产开发商以往较依赖市场经验而较不注重方法，但因土地资源有限，市场竞争日益激烈，某些初级资料（例如潜在客户购买力、选择区位评估因素、客户满意度、商业圈类型等）的使用性高、目的明确，若配合次级资料使用，可使开发商作出更正确的判断。
在各种资料搜集上，可依照各种资料的性质整理分析，如官方资料主要有经济状况统计，各项政策公告及政策法规执行的状况，建筑规划及各项统计；而在学术研究类的报告中，主要有各项政府重要计划的研究分析，及对当前政策制度或特定主题的研究讨论，比如经济适用住房政策的定位。产业资料及市场报告除供求状况外，还有项目的规划、价格、贷款，及市场对各种产品的接受程度等。因此，在进行项目策划定位时须事先拟定资料搜集的方式，理出一条脉络分明的定位逻辑，以达到事半功倍的效果。
三、土地使用资料搜集 各个国家对土地使用都有一定的规划及法规规范。我国对土地利用方面的规划主要见图4…2。 国土规划 城市总体规划 土地利用总体规划 农业发展规划 其他发展规划 县域社会发展规划 市级土地利用 县（区）级土地区 乡（镇）级土地 总体规划 利用总体规划 利用总体规划 农 基 环 土 城 业 础 境 地 镇 水 设 保 利 体 利 施 护 用 系 发 规 规 总 布 展 划 划 体 局 规 规 规 划 划 划 目前我国已出台的土地利用方面的法规政策主要有：《土地管理法》（1998年修订）、《城市规划法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》等。根据以上法规依据，每块土地都有一定的使用分区规范，这些资料的查阅可到各地方政府的城建、土地主管部门，申请套绘现状图，其中对规划、建筑红线、街道状况等都有详细规定。 至于可能影响项目基地使用的其他情况大都可由现场勘查获得，例如是否违章建筑情况，现有地上物的构造种类及拆除困难度，与邻地交接是否被侵占，可否连通，是否距离太近影响以后施工和发生损害邻近建筑物事件等等，这些都是项目策划人员对土地使用必须深入掌握的资料。
四、项目基地现状资料搜集 不论是住宅、商业或工业用地，我们都可从下列几个方面掌握土地的开发条件：地形状况、地上物状
