房地产市场调研-第9部分
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
，结果众多所有权人无法统一管理，导致商业机能一直无法发挥。第二种方式是1层~3层或更多层作商业使用，楼上是办公房或公寓，如北京西单高登大厦与西单劝业场。应注意的是人车分道，及住、商或住、办的门厅、出入口分离，以免受到商业干扰。
（二）流量大对办公房的影响。流量大的街道的产品因其具备和其他服务性机构的便利性及易于使客户对其产品形象的认知，因此趋向于规划为高级办公大楼。产品定位上常作大面积规划，一楼给金融机构或其他行业作营业或展示使用。
（三）流量大对露台的影响。基地规划因受建筑红线限制，每一楼层常有退缩造成露台的，但因露台形状凹凸，模板难以统一，造成营建成本提高。因此露台的规划必须能兼顾容积率利用及销售可行性。一般而言交通流量大的地点，露台不宜设在低楼层。
（四）流量大对住宅产品的影响。平面流量大的街道，在政府规划交通发展计划时，常被列为主要高架快速道路设置的通过地点。但高架道路的完成，使住户不得不加装隔音板隔离车流量的噪音。
（五）流量大适合商务旅馆及休闲俱乐部的设立。近年来由于国内、外的商务诱客人口增加，对商务旅馆的需求不断提高。商务旅馆的坐落地点都是交通方便处，在衔接高速公路、快速公路交流道附近，例如上海市虹桥机场、上海火车站等。
交通流量大小对各种产品的影响各有不同，诸如商场的一楼、二楼需要交通流量大、客流 集中的地方，但对住宅的安静舒适要求则有负面的影响，此时除要隔阻噪音外，在产品规划设计上也需考虑面积大小或格局的调整。如室内活动空间以面向临路为主，起居用的卧室则以后半部为主，以阻隔因交通流量大所带来的噪音。其次是各道路车辆流量与行业的经营生存有直接关系，在交通要道常形成商业鼎盛的商业街或某些特定行业及可生存发展的机会。次要干道中，因车流较少，住宅适宜性较高，若能再配合基地退缩保留部分绿地，使车流噪音减低。居住的适宜性可大大提高。
十九、运输系统资料运用
完善的交通运输系统，可以节省乘客与货物的运输时间，增进交通安全与舒适，提高沿线土地使用价值，促进城市人口均衡分布发展，改善沿线居民生活品质。房地产也随着运输系统的开拓完善而水涨船高，因此须善于运用运输系统资料，使房产与交通脉络结合，创造最高的附加价值。
在运输系统中，大众运输系统所经的地区，从郊区到城市，经过已开发地区、开发中地区及尚未开发地区，所受的影响各有其特点。例如，众所皆知的车站，包拓火车站、地铁站、公交转运站等对地区的商圈发展潜力都具有很大有影响力，因此 以车站为中心的房地产开发附加价值最高也较容易成功。但在商圈形成前后采取的投资策略，有着极大的差异此外，因车站所处位置不尽相同，条件也互有差异。此外，因车站所处位置不尽相同，条件也互有差异，投资开发应因地因时制宜，所以车站的功能配置及建造方式、出口位置、人流聚集性及其转运功能够（例如是上班族群或居住的人潮）等，在商业机能上各有其经营开发的重点。运输系统中的商场的面积大小，行业的生存形态等等。例如市区及郊区的车站，常有地域性与日常性的店铺；如市中心的转运站，则常能吸引大型超市及综合商场；而周边郊区车站，仅适合设立当地居民消费的小型商店。所以运输系统资料的取得与应用对项目定位而言相当重要。
由于快速运输系统如高速公路的兴建，及汽车持率的提高，使得活动空间扩大，城乡距离因而缩短，因此城市交通运输系统完善与否影响投资获利性。如北京三、四环线所经地区，带动沿线房地产的热络。由于早期受限于交通条件，北京郊区、郊县仅能开发当地市场需求的产品，如以多层住宅等产品为主。在郊区与城区的交通联络系统逐步完善后，诉求范围就扩大了，吸引了大量城市客户，在产品定位上也可多样化了，如可开发别墅等。对于使用分区不同的土地，其所需求的运输系统条件也可能不同，例如在住宅区基地面临道路的流量，如是过道性质，因车流大，人车混杂，不宜做大面积的住宅。商业区土地则须视基地环境的行业特性而定。工业区则需注意交通要道及港口的远近距离，以及产业对交通的依赖程度，如五金加工业大都偏好一层厂房，对交通系统依整较低；出口加工业因货柜车进出，对运输系统及对外交通道路依赖性高。所以工业区在产品定位上，需注意道路运输流量及可及性，才能吸引厂商的设厂。运输系统顺畅与否及其所联系的区域特性，对不动产项目定位有相当大的影响力。在进行定位时，须能针对基地范围掌握相关的运输系统资料，再结合基地本身的条件，才能真正规划发挥地利的产品。
二十、公共设施资料运用
公共设施建设在城市开发中扮演相当重要的角色，其对不动产价值及市场的影响依公共设施类别及特性而不同，所以在产品定位的过程中，需要注意基地附近的公共设施对所规划项目的影响，如对住宅类型的产品有正面影响的公共设施对所规划项目的影响，如对住宅类型的产品有正面影响的公共设施有学校、公园、儿童游乐场、车站、广场等。而相对地，如变电所、下水道等设施对不动产有较负面的影响。
在公共设施中，有些用地因尚未开发，并不知道何种用途或规划什么，因此需深入查询规划状况及开发讦划，并了解该公共设施的确定位置范围及出入口，诸如车站、市场、停车场等出入口，对住宅的舒适性与秘密性有负面影响，但对店铺或商场却是有益。 因为商业性质的产品如办公、商场、店铺等，相当依赖于公共设施出入口所带来的人潮，所以项目基地在邻近相关性的公共设施时，如项目本身规划的出入口能与车站、广场的出入口相呼应，对产品价值或经营潜力的挖掘，都能达到事半功倍的效果。 但住宅性质的产品面临上述的公共设施时，则宜采用多元化的产品，例如宜办宜住类型的套房，为消除因人潮出入所造成的吵闹与混杂，就要避免开发大面积住宅。 公共设施中对一般住宅类型产品的直接影响，大约可区分为两类别，一是可带来正面效益 公共设施，如变电所、大排水道、高架道路、车船场站等。设施的影响也可分为直接影响与间接影响，如公园、绿地、学校等都为直接影响，商场、医院、机关 等为间接性影响，对住宅产品较无强列的影响效果。故在利用现有的公共设施时，要取其可塑造的特点加以发挥利用，如项目个案基地面临公园绿地、广场、儿童游憩场、学校操场，都有广大的绿地及视野景观，在规划设计时，正面客厅、主卧室都可取其景观视野，以利于诉求公园景观的优点，而房型格局就可借助地利优势，可考虑中大面积的住宅。 但在面临影响较大的负面公共设施，如变电所、高压电塔、大排水道、高架道路、车船场站等，这些是属于较吵闹，潜在危险性高且景观较差的公用设施，因此在项目策划、定位过程中除了降低面积，减少单价、总价，以减少因毗邻负面影响公共设施的对抗性外，规划设计时应避免正面与负面公共设施的视觉冲突，例如可采取面对面设计，以减少这些负面公共设施的冲击。 城市规划拟一公共设施用地，在产品定位时则需考虑周边环境好坏，及既成的生活便利性状况，并注意公共设施发展方向及趋势，才能确保置地后产品定位时不致发生始料未及的偏差，影响投资开发的利益，为尚未开发用地确定规划方案，确保销售价位水准及顺利销售。
二十一、商圈资料运用
商圈形态大小不同，可分为邻里型、社区型、城市中心型三种。依照所在的地方来分，可以区分为设立于人潮稠密城市中心的都市中心型商圈，和设立于都市郊外的郊区型商圈。 商圈的土地条件，受大小环境、公共设施、交通、人口流动量、消费阶层、购买能力、消费形态，乃至商圈的活动时间距离等因素的影响。一般经营行业在决定开业地点时，从地点过去的发展到现在的状况都必须纳入考虑，因为商圈是因人聚集而产生，而人的聚集也会因使用交通工具的不同而有所改变，故客户年龄、职业收放等，关系到商圈的发展潜力与商业空间的功有配置。从现有商圈的行业种类即可大约看出端倪，一般零售业使用面积约在65平方米左右，精品店则约在30平方米左右；而展示型行业如家电、礼品、餐厅、古董等属大面积空间需求的行业，面积约在150平方米以上。因此在现有商圈中最为明显。 其次为大型商场及购物中心。商场规划设计有通道大小、行业 分区、楼层高差顺序、照明设备、招牌标示、适度的光高或挑空等重点；但商场摊位能否经营成功，还要有特色，在规划上要考虑整体功能，如地下楼及二楼以上店面或商场的使用性，以增加商场使用楼层的面积。由于客人不易被吸引到二楼或地下楼，因此出入口走道的安排规划诉求要使二楼以上的商场再创价值。
商业土地条件在不同的场所和不同的商圈，可能适合各种不同的行业。城市中心的黄金地段，对某些行业来说，并不是尽然适合。如何去创造发展潜力，在商品定位上，若能掌握位置适合的用途及行业，人潮的活动频率，活动空间范围的扩张，商圈发展方向，则开发商在产品定位上几乎就确定了成功的机会。
二十二、市场景气资料运用
影响房地产市场景气的因素很多，包括政治、经济、社会、心理等诸多因素。我国大陆房地产大约每4年~6年会出现一次景气循环，而每月次景气高峰大约维持一年至一年半左右。这种景气或不景气、物价波动或平稳、政局变动、政府政策等影响市场的因素，都不是我们所能抗拒的。但在景气周期中，一些经济指标与房地产的互动关系会特别明显，例如下列各项指标达到特定数值时，房地产景气即会翻升或热络，其中以经济成长率在10％以下景气的变化尤其明显。上述的各项经济数据指标若发生变化，将带动不动产市场的变化，所以是不动产景气的先期指标。 观察房地产随市场变化而变化的方式，可察觉市场景气的波动，如付款方式贷款比例、面积大小及规划设计、议价幅度、价格水平、建村设备等。在这些适应市场变化经的方式中，与景气较直接关连的是房屋面积小大的调整，景气好时房屋面积朝大面积方向发展；而在不景气时，因为投资者谨慎行事，不轻易将资金投入总价高的不动产，而开发商也不愿冒着市场风险，随意推出大面积或高总价的产品，为扩大目标客户群体，因此降低总价推出大众较能接受的中、小面积的产品成为应付不景气的市场需求的潮流。
基于投资报酬的考虑，在不景气时应规划快速回收的低楼层建筑，这不但可减少降价促销的风险，也可在短期内回收资金。一般而言，这类产品形态较不受景气影响；其次也可考虑适合基本需求的大众产品，如上述的中�
