叶檀+中国房地产战争-第12部分
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同政策的市场传递功能，纯属吓唬政府与购房者，或者说是把自己对于新政的惶恐借用消费者的利益表达出来。这样的游戏已经重复多次了，了无新意。
此次土地新政的主要内容之一是新增土地使用费征收标准提高一倍，从每平米70元上涨至每平方米140元；二是新增建设用地土地有偿使用费的缴纳主体是市、县人民政府，而非用地单位，统一上缴至省级国库；三是继续保持中央与地方30∶70分成体制不变，专项用于土地。
土地新政的目标很明确，就是厘清土地财政收支与使用体制，以经济手段抑制既得利益者的批地、占地热情，保护土地以及被征地农民的利益，这样依托于经济手段的源头性控制措施早该实行。
市、县政府成为土地使用费的缴纳主体无关紧要，毫无疑问，最终的成本承担者是用地的市场主体而不是地方政府。《通知》的要害在于土地财政的专款专用政策。很清楚，在新政中大失其利的是市、县地方政府，财政列入省级财政预算使得以往的预算外土地生财之路遭到封堵，不透明的招标挂体制将告一段落。失去寻租的主要通道之后，可以预料，某些市、县政府的批地热情将一落千丈。并且，卡住这条资金链条，也就相当于给地方政府与开发商合谋牟取暴利的通行证打上了过期的烙印。失去利益驱动，地方政府首先会从这场房地产暴利游戏中退下阵来，寄生在地方行政权贵身上的开发商失去脐带血的供养，也就成了无源之水，只能等待干涸的命运。所谓土地新政，也就是在反腐的过程中建立土地公共财政的同义语。
第二篇第一章 土地真相（3）
接下来的问题是，土地新政会推高房价吗？从数据可知，以往土地征收费基数极低，即使用地单位承担了高出以前一倍的成本，也并不代表土地价格会像某些倾向性的市场人士所说的将大涨猛涨，而是回归合理征收水平。
据测算，即使全面提高征地补偿安置费用、新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费标准，工业实际用地出让价格也只是恢复到基准地价水平，而房地产用地出让价格将基本持平。按上海、北京等地的商品房均价每平方米6000～8000元计，楼面地价最少占据1/3，也就是在2000元左右，按照倍容积率计算，按此次通知最高每平米140元的标准计，占总地价不到5％。如果地方政府将增量部分全部转嫁到开发商的头上，那么，地价上涨幅度约为。所谓房价将上涨10％纯属耸人听闻，无非是借民意之牌反戈一击。
所以，《通知》的指向非常明确，一是抑制权贵阶层的利益链条，二是有针对性地保护某些弱势阶层的利益（无可讳言，拥有较多存量土地的开发商也将同时受益），从土地与资金两方面支撑和谐社会。另一个衍生的效果是，寄生在地方政府身上的房地产商被剥离之后，健康的基于公平市场的适用各个消费阶层的房地产商才有成长的空间，与之相配套房地产开发商的行政性腐败清理工作显然也该同步进行。
真正关注农民利益的人，真正关注普通购房者利益的人，不应被高房价威胁所迷惑，而应该遗憾，政府建立土地公共财政的努力来得太迟，明目张胆寻租时代拖得太久。
附记：到上视做节目，也是房地产关于温州集资建房，唇枪舌剑的结果是各不相让。其实，从根本上说，只有让地方政府失去寻租动力，房产腐败也就化解了大半。关键还是要建立透明的公共财政体制。（2006…11…23）
扩大土地供应政策风向向市场化渐变
有明确的迹象表明，有关政府部门已经开始逐步接受市场人士的意见，通过扩大土地供应与平抑地价，进而以廉租房、限价房等配套措施，而非以行政手段直接插手市场、规定商品房价的方式稳定房地产价格。
有多个城市明确要增加土地供给。广州2007年3月份出台、被业内通称为“广七条”的《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》，最大亮点莫过于第一条“开闸放地”：从2007年开始连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上，其中2007年供应平方公里，住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米。
5平方公里创造自2003年土地出让实施“招拍挂”制度改革以来，广州年土地出让的最高记录，也超出了2006年9月制订的广州住房建设“十一五规划”。2006年广州加大了土地出让力度，十区共出让土地才200多万平方米。
与此相似的还有北京，北京国土资源管理局有关人士向记者表示，北京将出台3～5年的中长期土地供应计划。国务院副总理曾培炎明确要求北京市“增加供给，稳定价格”。根据北京市土地整理储备中心的数据显示，2007年2季度北京有52块土地陆续入市，总规划建筑面积约663万平方米。而此前的土地储备中心公告显示，2007年上半年即将入市地块共74宗，总用地约900公顷，这一数字已经超过2006年全年公顷的成交总量。
第二篇第一章 土地真相（4）
以上数据确凿无误地表明，扩大供地成为平抑住房价格的一个主要手段，回到供需矛盾这个本源，市场化与住房社会保障双管齐下，解决住房问题初露曙光。经济楼市几度反复，在屡战屡败之后，有关部门终于意识到在房地产市场经济规律同样不可违背。
不过，要真正解决住房问题，扩大土地供应只是一个方面，重要的是落实随之而来的各项配套措施。落实到位，中小户型的房价才可能下降，否则，则又会沦为一场象征性的表演秀。扩大土地供应得落到实处，科学的规划才能得到落实。广州2006年的土地供应远未达到十一五规划的目标，北京前两年的土地供应计划也没有完成：2005年北京实际完成供地面积仅为土地供应计划总量的35％，2006年此比例为59％，计划两年流产导致2007年的土地供应缺口大增，也使得开发商的开发资金部署难以跟上，即便2007年得到了土地，也不一定有能力
及时开发。如果新增的土地都集中在几个发展商手里，囤地囤房现象就很难避免。
扩大土地供应还应保证规划用地中的住宅用地，同时以市场能够接受的方式平抑地价。一些地方政府的配套措施中包括土地一级市场交易方式的变更，这就意味着政府得让出部分土地收益，并且严格清理官商勾结，这是对政府公共性的严峻考验。
2 0 0 6年6月，北京市国土资源局出台了《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》，北京市在土地供应时采用招标、挂牌而非拍卖的方式出让土地，广州实行双限双竞，意味着政府在控制地价的基础上对于开发商的房价有了明确的要求，土地拍卖并非价高者得，由土地上涨推动房价上升的闸门逐渐关闭。北京土地储备中心的数据显示，2006年北京市土地市场总体平均成交价格为2847元/平方米，比2005年下降了，平抑地价效应逐步显现。反面的例子是，业内人士认为，广州自2004年实行拍卖之后导致土地价格居高不下，成为广州房价的起飞契机。
当然，在没有配套措施的前提下，供地增加并不必然伴随房价下跌。“老蔡侃房”侃出的数据是，从2002年到2004年土地供应分别达到：2002年4559公顷，2003年6438公顷，2004年高达9498公顷。与之对应的另一组数据是，2003年到2006年北京市住宅均价分别是：6314元、6332元、7030元和8247元。从市场消化来看，2006年北京市商品房销售面积达到万平方米，在全部销售面积中，商品住宅销售万平方米，占全部销售面积的比重为。
可见，土地供应量不断增加，房价并没有因此而滑落，反而节节攀升。再多的土地供应相比于想在北京置业的人口，恐怕也是杯水车薪。
土地实行招标的方式，并非价高者得固然可以平抑地价，但后遗症不可低估，由此给出了寻租者上下其手的巨大空间，平价得地高价售楼的情况将成为新现象。若非土地交易有极高的信息透明度，以及对于政府有关官员与开发商的诚信有严厉监管，对全国1600多家土地储备机构一一督导到位，限地价并不必然带来平稳的房价，中间的利润差价很可能通过地下管道流向不可知的黑暗之地，所谓双限双竞可能成为既非公共产品也非市场产品的“四不像”。
与此同时，加强一级土地的开发效率应该成为重中之重，按照很多地方从生地到熟地动辄数年的冗长开发周期，将辜负民众的翘首以盼。
第二篇第一章 土地真相（5）
扩大土地供应最终目标是为了扩大住房供应，众所周知，我国在房地产业的融资等渠道供应上并不通畅，常常出现肠梗阻，或者地下高利融资来解决资金困境。如何利用资本与债券市场多方扩大融资渠道，改变银行融资的单一结构，有必要提上议事日程。既然在土地供应方面相信堵不如疏，那么在融资、二手房交易等各方面也应该如此。市场如水，一味施以高压，结果必然南辕北辙。
扩大土地供应量是一个政府调控手段向市场转变的可喜信号，说明政策风向标有了些微改动。但要从土地供应量传导到房价，中间要经过千山万水，加快市场的流通，解决供需矛盾，政府要对付的难题还有很多。但将土地供应上的缓解供需思路推广到各个环节，才有可能逐一解决梗阻之处。
附记：2007年上海市一号国有土地使用权挂牌出让公告，不仅不再要求境外购买人必须在内地注册公司，而且竞买保证金也可以直接用外币支付。这一动向值得关注。
自写了深发展之后，就有背后匿名者不断向邮箱投递挑衅信，看来是触到了一些利益集团的痛处。这只有让我关注到底。另，正告这些不自重者，本人有免疫力，想用这种低劣手段让本人停止履行工作职责，奉劝一句：省省吧。
非常感谢一些朋友，他们清醒、睿智，富生活常识，因此理解力极强。（ 2 0 0 7 … 0 5 …11）
圈地自肥的土地政策是政府最重要的投机表现
1998年7月3日，是中国房地产发展史上一个重要的日子。这一天，国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这份通称为“23号文”的不长的文件，使得中国人告别福利化分房体制，打开了房地产市场之门。投机的潘多拉之盒也就此打开。打开之时，政策制订者制订了许多约束条件，那就是，尽量满足大多数民众的住房需求，使70％～80％的普通民众都可以住上经济适用房。但没有监督的自我契约其实是跟魔鬼订下的契约，很难实行。
在住房市场化改革之初，有关部门照顾到市场大多数人的利益，主要目标是“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。同时，它还对房改的基本原则定了调，这就是“坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持‘新房新制度、老房老办法’”。
可见，中国房地产市场发轫之初，是设想建成由政府行政控制的典型的福利市场化政策，让多数居民通过经济适用房过上有尊严的生活。当时建设部的保守估计是，在整个住房供应体系中，70％～80
