叶檀+中国房地产战争-第5部分
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政府采购高端经济适用房吃力不讨好
房地产政策在保障民生与扶持产业之间走钢丝，一些地方政府以收购开发商存量商品房的办法，似乎找到了破解之道。表面上滴水不漏、四角俱全的房地产政策，在上海等地却没有得到市场的欢呼。
根本原因是利益不对称。房地产开发商声称政府报价过低，让他们无法承受；而政府认为自己的报价已经是财力所能承受的极限；对于真正需要住房保障的人而言，每平方米近万元的价格实在过于奢侈。人们有理由追问，如此高价的保障型住房由谁享受？政府的补贴到了谁的腰包？
第一篇第一章 忽左忽右的政府态度（13）
收购高价住房用于商品住房违背了保障的本义，其实质是面向特殊人才提供高端经济适用房。以上海浦东地区为例，自2008年11月以来出现大批团购客，主要是国有资本与新区政府。这些团购客购房时通常享受10％～15％的折价，不过，由于所购房位于成熟地块，因此报价大都在每平方米8000元左右，这样的价格当然不是为了低收入人群的住房保障所需，而是为了特定人才的住房需要。
离谱的保障型住房价格来自于陆家嘴（集团）有限公司，11月25日该公司以17918元/平方米的价格收购了中星恬园的36套房产，总价约7800万元。之后陆家嘴（集团）有限公司又以约亿元的总价先后分3次团购了中星恬园的公寓，4天的团购总计成交约180套。这显然是为高档金融人才准备的特殊礼物，中低收入阶层根本就无缘于此。
根据政府部门的预算，经济适用房、廉租房价格有严格的价格限制，如南京市廉租房收购单价最多不能超过6000元/平方米，同时享受政府的优惠税费政策。这些国资公司为了吸引高端人才，不仅需要动用自有资金进行补贴，还占用了本应属于低收入人群的社会公共资源，属于企业采购与政府采购边界不清的行为。
提供高端经济适用房的理由是可笑的。金融人才等特殊人才属于高收入人群，本应成为购买商品房的主力，如今却成为享受高端经济适用房的主力，有悖于经济适用房的公平本义；如果这些金融人才连房子都买不起，是否属于应该吸引的高端人才，就有必要打个问号；进一步追问，如果缺乏有效监管，谁知道这些性价比极好的高端商品房不是用作公司资产储备，或者提供给其他天知道的什么人才了呢？金融、资本等考验的是当地的市场生态是否良性，要建立金融中心，最重要的是提供完备的服务，让市场有宽松的空间，政府提供高档住房，吸引来的只能是贪小庸才。
与反对政府购买高端经济适用房的理由相同，笔者支持政府采购低端保障型住房。政府购买低端保障型住房可以减少保障型住房的寻租概率，可以最大限度的以低成本保障社会公义，可以将有限的资金用到尽可能多的低收入人群，更可以减少低端商品房的库存量（包括开发商与市场二手房两部分）。
购买低端保障型住房是一举数得之举，不应该被视作对暴利的维护。北京、成都、沈阳、郑州、杭州等保障型住房采购计划出笼，其中南京购买计划最多――由政府通过市场手段向社会筹集4000套房源，其中1000套用于实物配租廉租房，另3000套用于拆迁实物安置房。
南京开发商的积极性较高，已经登记的商品房数量多达1760套，房子的面积一般在70～110平方米之间，预计降幅在10％～15％之间。这相当于给转型期的房地产市场提供了喘息之机，市场可以降低预期房价，调整未来生产规模。
地方财政收入中可用于保障性住房建设的资金又主要为各地的土地出让收益的10％，由于土地市场疲软，政府可以用于保障性住房的资金捉襟见肘，因此，有限的资金必须高效使用，对于政府购买高端经济适用房之举，应该坚决说“不”。（2008…12…24）
第一篇第二章 时远时近，开发商与政府在博弈（1）
开发商与地方政府掐架是好事
房地产开发商与地方政府以及相关部门的矛盾越来越公开，越来越表面，一切缘于利益协调机制的匮乏。
房地产商的愤怒，是因为“两会”期间的一份提案公开化。这份名为《减少政府收费环节遏制房价上涨》的提案由全国政协委员王超斌提交、九名代表附议。从这份提案的题目可知，提案意在为房地产商推动房价上涨的定论翻案，指责政府高昂的收费导致房价上涨。作为地方政府官员代表的陕西省铜川市副市长任勇，也许是在记者的逼问下作出谨慎回应，指出“本地好像并不存在乱收费现象”，“说政府从中捞好处，有点瞎胡说”。
作为暴利行业，房地产的利益之绳上既拴着开发商、炒房者，也拴着地方政府、相关部门官员。我们无法否认地方政府掌握着土地资源，掌握着土地定价权，和各种税费的征收权；我们同样无法否认，开发商曾经拥有不愿公开的暴利，一些坐拥巨资的开发商常挂在欠税榜单上。站在第三者的立场，我们既不会认为开发商代表的提案无懈可击，也不会否认地方政府从中获利的事实。地方政府与开方商的表态，都是利益中人的一面之词，按照最简单的推论，单边证据不足采信。
在房价上升期，蹿升的成本由购房者承担，利益中人相安无事；一旦面临巨大压力，楼市信心不稳，房价在局部地区下降，长期积累的矛盾就如长期郁积的火山找到了爆发口。近两年，不止一个知名开发商甚至建设部门的人士暗示，房价高缘于地价高，而国土资源部不止一次澄清地价与房价关系不大，推出的土地面积够市场所需。此次则是房地产开发商代表与地方政府之间矛盾公开，而且是在“两会”层面，规格够高。房地产症状如此严重，说明房地产市场的信息链与利益链出现肠梗阻，房地产市场的组织与管理架构并不牢固。我们必须重新整合这一组织，同时通过独立的中介机构对房地产市场作出接近事实的评判。由于地方政府深陷房地产利益漩涡，已经不适合担当此任。
首先，改变房地产信息发布弊端，信息的公开与透明是市场合理定价的前提。很可惜，一些可资参考的信息发布平台被地方政府以各种借口关闭，房价成本是商业秘密不能公布，而公开的发布平台存在将所有数据一锅煮的现象，不分区域、不分地段，不分房子品质种类――结果可想而知，一方是姑且发之，另一方姑且看之，导致调控措施同样无法精准到位，只能凭感情而不是科学与经济理性对房地产业的未来作出长远规划。现在应该由符合信息发布资质的中介机构，公开、及时地发布房地产的分类信息，使消费者可以得到一手的真实资料，破解房价谜团，让房地产隐性成本无可遁形。
第二，厘清政府与房地产商之间的利益构成，至于购房者，有借贷成本与高昂的所得税加以约束。
政府的房地产税费亟待清理，尤其是王超斌委员所说的不可预见费等庞大收费在预算外的黑幕里运行，这一积弊不除，房地产市场无论涨跌，都难脱市场病态。具体措施包括，政府的土地税费与土地拍卖收入必须纳入公开财政预算，受到审计部门的严格审计，按照现行规则严格专款专用制度，房地产收费用于住房保障；按照地方政府收支缺口，决定房地产税收的高低，为将来征收物业税打下基础；同时，坚决、无条件地取消所有不合理的收费，使市场恢复明确的预期。对房地产商采取严格的法律约束政策，欠税不纳者采取市场禁入制度，产品质量不合格损害消费者的开发商给予低等信誉评级，使之在市场丧失容身之地，由此培育房地产的信用市场。
第一篇第二章 时远时近，开发商与政府在博弈（2）
政策的出发点在于明确责权利，厘清责任，使地方政府与开发商各担各责，按照市场定价与公共收支平衡法，各自获得属于自己的合理收益，改变房地产商、地方政府、税收部门与土地规划管理部门、央行、甚至未婚女性成为高房价罪魁的可笑局面。
从信息的公开来看，房地产商与地方政府利益取向不一致是件好事，起码掀开了铁幕一角，让我们闻到了暴利与预算外收入种种陈腐的气息，房地产市场彻底改革的希望即孕育于此。（2008…03…14）
楼市、股市都要稳定 房地产业绝不会采取休克疗法
股市要稳定，楼市也要稳定。
新华视点关于中国股市的通信，给股市打了一股强心针。但新华视点对房地产的解读却在纷纷扬扬的深圳房价打赌闹剧中被忽略了。房地产行业应该怎么走？新华社一篇题为《破解2008楼市迷局》的文章试图解答这一问题。既不能刻意打压，也不能有意制造泡沫，让房地产行业回归高效与理性的发展轨道，是希望中国经济稳定发展的人的共同期许。文章首先肯定房价稳步回落是好现象。房地产市场逐渐降温，交易量下降是事实：根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，2008年５月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落和。
全文曲终奏雅，要害在于理性二字。此轮房价下调属于正常回调，值此关键时刻既不宜煽动消费者情绪，使房价出现暴跌，导致房地产行业的损失蔓延至其他实业与金融领域，也不能夸大调整危害，要求政府在房地产行业实行救市举措。因为，“房价问题不仅仅是房地产行业的问题，上关乎数万亿元的商业贷款和个人贷款，下涉及几十个相关行业，中间还夹杂着千家万户。这决定了任何过速的‘休克疗法’都是危险的，楼市调控不能指望毕其功于一役，只能采用‘渐进疗法’。专家建议通过不断释放调控信号来干预市场预期，切实增加廉租房、经济适用房、限价房、中小户型中低价位房的有效供给，以舒缓供求关系；同时，收紧房贷，让银行缓释风险”。
我国房地产之所以大起大落，原因就在于房地产行业成为政策催热市场或者给市场降温的工具。2003年开始的房价上升，目的很明确，抑制SARS对中国经济的负面影响，使经济与内需保持一定的增速。当时制订的信贷紧缩政策从未认真实行；而此轮房地产下挫，目标恰好相反，为了控制急剧上升的经济温度和越来越失控的资产品价格。本轮下调的主要原因是政策调控，银根与地根两根齐收，银行提高第二套房首付比例，降低利率优惠，增加二手房税费与收紧开发信贷，严控土地开发期限，增加房地产投资者的负面预期，由此挤压出房地产投资需求，导致投资需求高的地区的房价节节下降。
从深圳与上海两地不同的房价表现可见一斑。深圳2007年房价最高期，投资需求最高占比70％以上，挤压投资性需求之后，房地产价格直线下挫。而上海房价基本保持平稳，原因在于上市市场的自住性刚性需求占比较大：从2007年到2008年，自住性需求一直稳定在七八成左右。严厉的调控政策并没有使上海房价出现大幅下挫。事实上，上海有前车可鉴，2005年5月，政策打压导致占比达到总体需求五成以上的投资性需求下挫。中国股市、楼市，各个行业受政策影响极大。因此，在经济转折的关键时刻，有关方面必须要以冷静的头脑科学决策，而不能受制于利益集团与某些为一己之
