房地产基础知识题解(内部vip文件)-第5部分
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61、什么叫防水层？
答：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。防水层按部位不同分为屋面防水层、楼面防水层及地下室防水层等，按使用材料不同分为油毡防水层、塑料防水层、橡胶防水层、豆石混凝土防水层、防水砂浆防水层、钢板防水层、涂料防水层等。
62、什么叫违约金？
答：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。这是违约方承担违约责任的法定方式之一，是目前普遍采用的方法。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。违约金的设置，主要是为了用经济制裁的手段督促合同双方严格信守合同条款和履行合同义务。在物业管理过程中，物业管理企业不履行合同行为表现较为明显，用户反映也比较强烈；业主委员会在某些方面未履行合同则较少直接表现在用户的面前。如某些费用未能及时付给物业管理企业，短时间内未给管理带来明显的损失，但肯定会使物业管理企业资金周转不灵而直接影响物业管理整体工作。用违约金制裁业主委员会，可能会起防止这类事情发生的作用。
63、什么叫契约？
答：契约即合同，指当事人双方（或数方）为了确定各自的权利和义务而订立的共同遵守的协议。契约是双方的法律行为，其成立须双方意思表示一致。在先的意思表现为要约，在后的意思表现为承诺。可用书面、口头或其他形式订立。如买卖、委托、承包、租赁、保管、借贷等契约（合同）一般只要双方就主要条款（标的、价金、期限以及双方约定必须遵守的其他条款）达成协议即可成立。合法成立的契约有法律约束力，任何一方无合法原因不履行或不完全履行契约义务时，对方有权要求履行或解除契约；并有权就不履行或延迟履行所造成的损失请求赔偿。
64、什么叫赔偿金？
答：赔偿金是违约方的违约行为给对方造成损害事实时，单纯处罚违约金仍不足以补偿其经济损失，则应由违约方支付给对方一定数额的损失补偿费。这是承担违约责任的法定方式。但这种方式让违约方承担责任，必须具备3个条件：
（1） 当事人有违约行为；
（2） 当事人的违约行为给对方造成损害事实；
（3） 当事人的违约行为与对方的损害事实之间有因果关系。
如有些卫生服务未能达到标准和某些用户生病，两者之间未必有因果关系，不能据此处罚赔偿金。但如因卫生服务太差而造成蚊蝇孽生，环境恶劣，致使用户生病，经鉴定确实有因果关系时，应当处罚赔偿金。
65、什么是住宅用地？
答：住宅用地是指住宅建筑及其配套设施所占用的土地，如住宅区、居民点、庭院绿化用地等。
66、高层住宅设置消防登高面，应符合哪些规定？
答：高层住宅设置消防登高面，应符合下列规定：
（1） 塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的1/4周边长度；
（2） 单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度；
（3） 消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗；
（4） 消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于5m，且进深不应大于4m；
（5） 消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。
67、哪些类型的居住区内宜设有消防车道？
答：低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转变半径不应小于6 m。
68、什么样的住宅必须设置电梯？
答：住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16 m的住宅必须设置电梯。
69、住宅内电梯设置的标准是什么？
答：十二层及以上高层住宅的每单元设置电梯不应少于两台，其中一台电梯的轿厢长边尺寸不应小于1。6 m。
70、套内建筑面积由哪几部分组成？
答：套内建筑面积由以下三部分组成：
（1） 套（单元）内的使用面积；
（2） 套内墙体面积；
（3） 阳台建筑面积（应算一半）。
71、建筑面积由哪几部分组成？
答：公用建筑面积由以下两部分组成：
（1） 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的地上部分公共用房和管理用房建筑面积；
（2） 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
72、如何计算公用建筑面积？
答：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
73、如何分摊计算公用建筑面积？
答：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积。
74、什么叫建筑施工图？
答：建筑施工图，简称“建施”。它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局，表明建筑物的外部形状、内部布置情况以及建筑构造、装修、材料、施工要求等，用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据，同时也是结构施工图和设备施工图的依据。建筑施工图包括建筑设计说明和建筑总平面图、建筑平面图、立体图、剖面图等基本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和材料做法说明等等。
75、什么是土地价格构成？
答：土地价格构成指城市土地价格由各要素组成。土地价格的构成要素主要是土地租金的构成要素。现阶段我国城市土地价格的构成应包括绝对地租、级差地租、土地投资补偿和土地投资利息4个要素。
76、什么是用地许可证？
答：用地许可证指经城市规划主管部门审批并颁发的、允许建设单位或个人使用城市国有土地或征用集体土地的证件。1984年1月5日国务院颁发的《城市规划条例》把用地许可证分为建设用地许可证和临时用地许可证两种，并分别把领取这两种用地许可证的程序作了具体的规定。1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的《中华人民共和国城市规划法》于1990年4月1日起施行，国务院发布的《城市规划条例》同时废止。《城市规划法》不再提建设用地许可证和临时用地许可证，而提建设用地规划许可证。并作了如下规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”“临时建设和临时用地的具体规划管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”
77、什么叫三通一平？
答：三通一平是通路、通电、通水和场地平整的简称。这是开发土地所进行的基础工程和配套设施。
78、什么是开发商？
答：房地产开发商是以房地产开发经营为主体的企业，它们通过实施开发过程而获取利润。根据各企业的资本的多少，国家又把开发企业划为不同的等级资质而进行管理。
79、什么叫联合代理？
答：对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司共同承担项目的物业代理工作，物业代理公司之间有分工，也有合作，通过联合代理合约，规定各代理公司的职责范围和佣金分配方式。
80、什么是独家代理？
答：对一些功能较为单一的房地产开发项目或物业，或者对于综合性物业中的某一特定用途的部分，开发商常委托某一家拥有销售此类物业经验的物业代理公司负责其物业销售工作，称为独家代理。
81、什么叫建筑承包商？
答：房地产公司往往把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过程中，对房屋的质量起着十分重要的作用，也是房地产开发过程中的一个重要环节。
82、什么叫产籍图表？
答：产籍图表是指办理产权登记时，发给产权人的所有证内粘附的”房屋平面图“及房屋各类的表格。这是经过测绘部门测量绘图、查丈填表而成的。留有图底表册，作为产籍资料，与产籍卡配套，成为较完整的产籍簿册。图表是分户地形图、房屋平面图和房屋情况登记表的总称。
83、什么叫他项权利登记？
答：他项权利登记主要指房产典当与抵押权的登记。分为三种：一是双方订立契约后的权利设定登记；二是权利内容变更时权利变更登记（包括存续期的变更和因拆除改建的权利增减）；三是权利消除时的注销登记（包括存续期满和权利抛弃）。
84、房地产抵押的种类有哪些？
答：房地产抵押可按房地产的现状主要分为：
（1） 土地使用权抵押；
（2） 建设工程抵押；
（3） 预购商品房期权抵押；
（4） 现房抵押。
85、什么是商品房销售？
答：商品房销售，是指商品房权利人将其依法拥有的房地产通过买卖转移给他人的行为。权利人是指拥有房屋的所有权、土地使用权的单位和个人。这里所说的商品房是指既有一定范围内的土地使用权，也有该范围内建造的房屋，即指已有房屋建设的房地产。
86、房地产登记主要有哪些类型？
答：房地产登记的主要类型有：
（1） 初始登记；
（2） 房地产变更登记；
（3） 房地产抵押登记；
（4） 房地产文件登记备案；
87、房地产登记的申请时限？
答：新建非商品房屋和新建商品房屋的，应当自房屋竣工交付使用之日起三十日内申请房屋所有权初始登记。
88、房地产费的主要类型有哪些？
答：房地产费的主要类型包括交易手续费、登记费、测绘费用及公证服务费等几类。
89、房地产买卖合同应当载明哪些主要内容？
答：房地产买卖合同应当载明下列内容：
（1） 转让当事人的姓名或者名称、住所；
（2） 房地产的坐落地点、面积、四至范围；
（3） 土地所有权性质；
（4） 土地使用权获得方式和使用期限；
（5） 房地产的规划使用性质；
（6） 房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；
（7） 房地产转让的价格、支付方式和期限；
（8） 房地产交付日期；
（9） 违约责任；
（10） 争议的解决方式；
（11） 转让当事约定的其他事项。
90、为什么要对商品房�
