房地产基础知识题解(内部vip文件)-第6部分

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（8）　　　　　房地产交付日期；
（9）　　　　　违约责任；
（10）　争议的解决方式；
（11）　转让当事约定的其他事项。
90、为什么要对商品房预售进行审核？
答：为规范房地产市场交易秩序，防止投机行为，保护消费者合法权益，由政府出面对商品房预售的条件进行审核。符合预售条件的，发给商品房预售许可证。
91、购房自用主要考虑哪些因素？
答：人们购房自用的往往需要考虑以下问题：
（1）　　　　　相当的面积，适应家庭人口结构和数量；
（2）　　　　　合适的房型，满足生活起居、工作、学习以及社交需要；
（3）　　　　　合理地理位置。符合工作、生活的需要；
（4）　　　　　周边是否有完善的生活配套设施；
（5）　　　　　完美的生活环境（绿化、私密、无噪音、无污染等），保证健康生活；
（6）　　　　　相对能够承受的房价；
（7）　　　　　坚固、耐久的建筑结构。
92、如何估计自己的购房能力？
答：购房能力一般应从个人的当前资金储备和未来收益两方面来综合考虑。当前资金储备主要包括家庭金融资产准备变现部分和现有不动产准备变现部分，未来收益主要包括未来工资性收入、投资收益、现有不动产不准备变现而用于出租的租金收益及可以预见的其他收入，如住房补贴等等。
93、小产证上的建筑面积是指什么？
答：指套内建筑面积与分摊公共面积之和。
94、境外人士预出售合同公证需要哪些材料？
答：境外人士预出售合同公证需要下列材料：
1、　预出售合同（正本）：一式柒份；
2、　（1）自然人：个人身份证件（护照、绿卡、回乡证、旅游证）；若是未成年人，应有出生证明、法定监护人证明材料；若委托他人签订，委托书需经公证/认证并提交代理人身份证明；
（2）法人/其他组织：
①　　　　营业执照（商业登记证明、公司注册证明）；
②　　　　公司章程；
③　　　　公司代表人身份证明；
④　　　　委托他人签订合同、代办公证还应提供法定代表人/负责人有效的委托书；法人印章及代表人/负责人签名样式；代理人的身份证件等；
⑤　　　　公司董事会决议。
95、境外人士预出售合同公证采取怎样的收费标准？
答：房价人民币50万元以下，按总房价的3‰＋100元收取；
房价人民币50万元以上，按总房价的2。5‰＋100元收取。
96、得房率的计算方法有哪些？
答：目前市场上有两种计算得房率的方法：
方法一：得房率＝套内建筑面积/房屋建筑面积；
方法二：得房率＝套内实用面积/房屋建筑面积。
97、如何计算投资回报率？
答：投资额＝买价＋交易税费＋装修及配置费
年实际收入＝年租金收入－租赁税（租金收入5％）－管理费（不包的情况）
回报率＝年实际收入/投资额
98、哪些人可以享受个人所得税税基抵扣？
答：在1998年6月1日至2003年5月31日期间，购买本市商品住宅，并在产权证上列名的产权人可享受个人所得税税基抵扣。
99、房屋的性质有哪些？
答：房屋的性质有纯住宅、纯办公及商业三种。
100、办理个人所得税税基抵扣的须知有哪些？
1、1998年6月1日－2003年5月31日期间购买商品房（包括二手房、拍卖房）住宅的购房者，其产权证列举的产权人及共有人可享受个人所得税税基抵扣，税基抵扣采取”当年登记，次年退税“的办法。
2、购房者必须在产权证发证日期后的六个月内办理登记，登记需带齐以下资料：
（1）　　　　购房合同（购房者签订过的所有合同，如：预售合同、出售合同）；
（2）　　　　购房发票；
（3）　　　　产权证（产权证抵押在银行的购房者，应提供本年度开具的贷款银行证明，以及加盖银行红公章的产权证复印件）；
（4）　　　　抵押合同、借款合同（由贷款者提供）；
（5）　　　　身份证、护照（产权证为多人时应同时提供）；
（6）　　　　以上资料一套正本（原件），一套复印件（身份证复印件二张）。
3、为方便购房者办理退税，2002年抵扣退税设置20个受理点。已办理登记的购房者，在收到退税预约通知单后，按指定时间到指定的地点办理退税手续。并带齐以下资料：
（1）　　　　预约通知单；
（2）　　　　登记卡；
（3）　　　　身份证（护照）原件；
（4）　　　　退税专用存折；
（5）　　　　纳税凭证原件；
（6）　　　　产权证原件（产权证抵押在银行的购房者，应提供本年度开具的贷款银行证明，以及加盖银行红公章的产权证复印件）。